15 april 2009

Brev til Teknisk Forvaltning

Dato:    15 april, 2009

Til:        Jørn Lunde

            Teknisk Forvaltning

            Kerteminde

Hej Jørgen Lunde,

Skrækscenariet som forbillede er Fiskergade 13 og 15.

Byrådet har i disse byggesager tilladt at udstede byggetilladelser som har krævet et antal dispensationer.  Disse tilladelser er baseret på Teknisk Forvaltnings anbefalinger og vurderinger af nødvendigheden for dispensationerne.  Til hver af disse dispensationer har Byrådet og Teknisk Forvaltning sammen måtte notere en begrundelse for at man anbefaler at Lokalplanen for området og Bygningsreglementet omgås.

Disse begrundelser vil jeg meget gerne se nærmere på og anmoder derfor at få tilsendt en kopi af ansøgningerne om byggetilladelse og begrundelserne for dispensationerne.  Mit håb er at kunne forstå disse begrundelser således at jeg er bedre i stand til at tackle den forestående byggeopgave i Det Gamle Magasin.

Hermed følger et antal overtrædelser af Lokalplan 79 og Bygningsreglementet BR98 for småhuse gældende på tidspunktet vedrørende denne byggesag.  Måske har jeg kun fat i toppen af isbjerget og jeg påstår ikke at have afdækket dem alle. 

1.

I Lokalplan 79 side 9 står der at ”Det er formålet med Lokalplanen at sikre områdets oprindelige præg som et fiskerleje……

Ved at sammenbygge de to bygninger på de to forskellige matrikler må man konkludere at matriklerne er blevet slået sammen som en bolig.

Ved at lægge to matrikler sammen til en bolig med et samlet boligareal på ca. 350 kvm opfylder man ikke Lokalplanens bestræbelser.  Husene langs Lillestranden er små, mindre end 100 kvm.  Solkongens slot i et fiskermiljø ødelægger områdets oprindelige præg.  Det hører på ingen måde hjemme der.

2.

I Lokalplan 79 på side 10 og side 30 står der at ”Opholdsareal til den enkelte ejendom skal mindst svare til boligetagearealet og at dette skal etableres forud for parkeringspladser.”

Fiskergade 15 har et boligareal på 169 kvm.  Når bygningen og dets parkeringanlæg trækkes fra er slutresultatet et opholdsareal på ca. 120 kvm.   Dette svarer til et opholdsareal på ca. 70% og ikke 100% som foreskrevet i Lokalplanen. Dette opfylder ikke kravene i Lokalplanen.

3.

For Fiskergade 13 gælder det at opholdsarealet heller ikke opfylder kravene i Lokalplanen.  Grundareal er lig 273 kvm.  Når bygningen trækkes fra får man et opholdsareal på 169 kvm. Boligetagearealet er på 182 kvm plus den nye karnap.  Dette giver et maksimalt opholdsareal på kun 90% af boligetagearealet og ikke 100% som foreskrevet i Lokalplanen.  Dette er uden yderligere parkering og karnappen er ikke medregnet.  Især er det bemærkelsesværdigt at man tillader en udvidelse af bygningen.

4.

Lægger man Fiskergade 13 og 15 sammen vil der stadig ikke være et opholdsareal som svarer til boligetagearealet fratrukket parkeringspladser og karnap.

Opholdsareal fra Fiskergade 15 = 120 kvm

Boligetageareal for Fiskergade 15 = 169 kvm

Opholdsareal fra Fiskergade 13 =  169 kvm

Boligetageareal for Fiskergade 13 = 182 kvm

(120+169)/(169+182) = 0,82%

Tilsammen opfylder de ikke Lokalplanens krav om 100% opholdsareal.

5.

På side 22 står der at ”Småhuse som udhuse, garager og carporte…… skal opføres efter samme princip som fiskerskure.” 

Carporten i Fiskergade 15 har intet tilfældes i dets arkitektoniske træk med fiskerskure.  Det er et helt andet og moderne formsprog.

6.

På side 23, 6.d står der at ”Der må opføres garager, carporte og skure, såfremt de ikke placeres ud til gade og respekterer byggelinier for bebyggelse mod Lillestranden som vist på kortbilag 3.”

Carporten på adressen Fiskergade 15 ligger udenfor byggelinien.

7.

På side 28 står der i 9.1.a at ”Tage på udhuse, garager, carporte o.l. skal udformes som ensidig taghældning eller som saddeltag med en udformning tilpasset i forhold til omgivelserne.”

Taget på carporten tilhørende adressen Fiskergade 15 har hverken ensidig taghældning eller saddeltag.

8.

Samme side punkt 9.1.e står der at ”Vægge skal opføres i en let konstruktion…..”

Carporten har ingen vægge.

Dette er i modstrid med bygningsreglementet 1998 for småhuse, gældende på tidpunktet , 11.3.d som siger at der ikke må udføres vinduer mod skel.  Dette fortolkes som: ”for at undgå indbliksgener skal vægge mod naboer være lukkede….”

9.

Hvorledes tillader man vinduer og kviste i adressen Fiskergade 13 mod skel?  Der har tidligere ikke været vinduer men ubrudt sten.  Det går imod bygningsreglementet.    I BR98 for småhuse 9.3.3 står der at ud for vinduer til beboelsesrum og køkken skal afstanden til skel mod nabo eller sti dog være mindst 2,5 m. 

10.

Samme adresse har fået en udbygning mod syd med vindue mod øst i en afstand som er mindre en 2,5 meter fra skel.  Mit bedste gæt er at den 1,4 meter fra skel.  Dette er i strid med bygningsreglementet BR98 for småhuse.  Se ovenfor.  Bevaringsforeningen og naboer klagede over projektet, men det blev alligevel godkendt.

11.

Lokalplanen 79 siger i 8.4.e at ”kviste kan opføres som saddeltagskviste….  Der gives intet alternativ.

Kvistene på adressen Fiskergade 13 er helbuekviste.

12.

Bebyggelsesprocenten----

Bebyggelsesprocenten tilladt for Fiskergade 15 er 333/2= 166.5kvm.  Eller ca. 50 %

Bebyggelsesprocenten tilladt for Fiskergade 13 er 273/2=136,5 kvm.  Den faktiske byggeprocent er 182/273 =  0,67%.  Inklusiv den nye tilbyggede karnap ser det endnu værre ud.  Dette strider imod lokalplanen.

I Lokalplanen side 21 står der at bebyggelsesprocenten skal være 50%. 

Lægger man de to matrikler sammen får man en byggeprocent på 58%.  ((169+182)/(333+273))

Dette strider også imod lokalplanen.

Lad mig stoppe her for denne gang.  Min professionelle mening som arkitekt er at jeg ikke med min gode vilje kan se nogen grund til at fravige Lokalplanen og Bygningsreglementet.  Jeg er meget ivrig efter at blive oplyst.

Med venlig hilsen,  Bodil Vaupel, MAA, AIA